H «μαγική» εικόνα στα ελληνικά ακίνητα

«Τι αρλούμπες λένε αυτοί στη τηλεόραση; Ακου 400.000 σπίτια απούλητα. Από πού βγάλανε αυτά τα νούμερα; Δεν ξέρουν τι λένε,» έλεγε προχθές εκνευρισμένος μεσίτης που «δουλεύει» περισσότερο το κέντρο της Αθήνας και τις γύρω περιοχές. Ο μεσίτης έχει κάθε λόγο να είναι δυσαρεστημένος. Τέτοιου είδους «ειδήσεις» ωθούν πολλούς ενδιαφερόμενους σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας και «πάγωμα» της κτηματαγοράς με αποτέλεσμα ο ίδιος να έχει λιγότερα έσοδα από προμήθειες. Όμως, ο συγκεκριμένος μεσίτης δεν αρνείται ότι υπάρχει ένα στοκ απούλητων κατοικιών. Απλά, πιστεύει ότι το νούμερο είναι πολύ μικρότερο από τις 400.000. Ο ίδιος δηλώνει ότι δεν ανήκει ούτε στο κλαμπ των αισιόδοξων, ούτε των απαισιόδοξων που υπάρχουν στην ελληνική αγορά ακινήτων αλλά θεωρεί εαυτόν ρεαλιστή. Τόσο όμως αυτός όσο και οι άλλοι συνάδελφοί του έχουν αντικειμενικά περιορισμένη εικόνα του τι ακριβώς συμβαίνει στην συγκεκριμένη αγορά πέρα από τα γεωγραφικά όρια των περιοχών που «δουλεύουν». Είναι λοιπόν φυσιολογικό σε μια πολυκατακερματισμένη αγορά, όπως των ακινήτων, να υπάρχουν διαφωνίες ακόμη και για την πορεία των τιμών πώλησης των κατοικιών τους τελευταίους μήνες. Δεν είναι άλλωστε μυστικό ότι συχνά καταγράφονται τελείως διαφορετικές τάσεις ακόμη και σε γειτονικές περιοχές για ειδικούς λόγους, π.χ. ύπαρξη μετρό κ.τ.λ.
Καλώς η κακώς, η κτηματαγορά δεν είναι σαν το χρηματιστήριο όπου μπορεί να διαπιστώσει κανείς τι γίνεται ανα πάσα στιγμή, ρίχνοντας μια ματιά στους γενικούς δείκτες και στις τιμές των επιμέρους μετοχών. Αν λοιπόν ήταν να ξεκινήσει κανείς από κάπου θα έπρεπε να είναι από τα σημεία που συμφωνούν τα στελέχη του χώρου. Ποια είναι αυτά; Πρώτον, οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων αυξήθηκαν το 2007 σε σχέση με το 2006 με την μέση αύξηση να τοποθετείται μεταξύ 6% και 15%. Δεύτερον, οι τιμές πώλησης κατοικιών εμφανίζουν σταθεροποιητικές τάσεις από την αρχή της χρονιάς παρά τις διάφορες αυξομειώσεις ανάλογα με την περιοχή. Τρίτον, υπάρχει μια στροφή του κόσμου προς τα μεταχειρισμένα ακίνητα που είναι πιο φθηνά σε σχέση με τα νεόδμητα. Θα προσθέταμε ως τέταρτο σημείο συμφωνίας την υποχώρηση των αγοραπωλησιών σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Όμως, υπάρχουν ενστάσεις. Από την μια πλευρά υπάρχουν εκείνοι που υποστηρίζουν ότι τα δικά τους δίκτυα πωλήσεων εμφάνισαν καλύτερες επιδόσεις το 1ο τρίμηνο σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό, π.χ. REMAX και Aspis Real Estate. Όμως, πιθανόν αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι φέτος λειτουργούν περισσότερα υποκαταστήματα ή ότι κερδίζουν μερίδιο αγοράς από άλλους. Άλλοι διατείνονται ότι θα ήταν λάθος να συγκριθούν οι φετινές αγοραπωλησίες σε κατοικίες με τις αντίστοιχες το 1ο τρίμηνο της περιόδου 2005-2007 όπου ήταν πολύ περισσότερες για διαφορετικούς λόγους, π.χ. αύξηση αντικειμενικών, εισαγωγή ΦΠΑ κ.τ.λ. «Οι αγοραπωλησίες κινούνται πλέον με υγιείς ρυθμούς που είναι συμβατοί με τον ιστορικό μέσο όρο της τελευταίας 10ετίας-15ετίας που εγώ θυμάμαι,» τονίζει άλλος μεσίτης. Τι ακριβώς συμβαίνει; Αν κρίνει κανείς από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που δημοσίευσε χθες Το Βήμα και τα οποία δείχνουν μείωση της παραγωγής νέων στεγαστικών δανείων κατά 14% το 1ο τρίμηνο του 2008 θα πρέπει να υπήρξε όντως μείωση των αγοραπωλησιών στη κτηματαγορά. Τα υψηλότερα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια, η επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης, η αβεβαιότητα που φέρνει η διεθνής κρίση και τα υψηλότερα επιτόκια στις προθεσμιακές καταθέσεις έχουν όλα παίξει ρόλο σ’ αυτή την εξέλιξη. Όμως, στις αγορές η ψυχολογία είναι μερικές φορές το παν και αυτή αλλάζει πολλές φορές ξαφνικά χωρίς προειδοποίηση. Αν όντως υπάρχει υφέρπουσα ζήτηση για αγορά κατοικίας που δεν εκδηλώνεται λόγω αρνητικού κλίματος και ψυχολογίας τότε λογικά η κτηματαγορά θα ξαναπάρει τα πάνω της μέχρι τα τέλη του 2008. Αν όμως οι λόγοι που δημιουργούν τις αμφιβολίες για την σημερινή κατάστασή της κτηματαγοράς αντικατοπτρίζουν χειροτέρευση των θεμελιωδών μεγεθών το πιθανότερο είναι να βαλτώσει.
Dr. Money
http://www.euro2day.gr/specials/dr_money/131/articles/320269/Article.aspx