Τα χαμηλά επιτόκια ευνοούν την αρνητική αυτή εξέλιξη, τονίζει στην ετήσια έκθεσή της
Την ανησυχία της για τους κινδύνους που εγκυμονεί το περιβάλλον των χαμηλών επιτοκίων και ιδιαιτέρως τον κίνδυνο μιας «φούσκας» στις τιμές των ακινήτων στη Γερμανία εκφράζει η γερμανική κεντρική τράπεζα, η Bundesbank. Παράλληλα, τονίζει ότι οι κίνδυνοι που απειλούν το γερμανικό χρηματοπιστωτικό σύστημα δεν είναι μικρότεροι φέτος σε σύγκριση με το 2011. Στην ετήσια έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρωζώνης, η Bundesbank τονίζει πως η τάση των επενδυτών να επιλέγουν επενδύσεις στις οποίες αναζητούν προστασία έχει ήδη εξωθήσει ανοδικά τις τιμές των ακινήτων στις αστικές περιοχές της Γερμανίας.
Κατά την παρουσίαση της εν λόγω έκθεσης, μάλιστα, ο Αντρέας Ντόμπρετ, μέλος του Δ.Σ. της Bundesbank, τόνισε πως θα ήταν πρόωρο να εκτιμήσει κανείς ότι οι τιμές των ακινήτων απειλούν άμεσα τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στη Γερμανία, αλλά «η εμπειρία μας από άλλες χώρες καταδεικνύει πως ένα τέτοιο περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και αυξημένης ρευστότητας μπορεί να ενθαρρύνει τις υπερβολές στις αγορές ακινήτων». Το σχόλιό του αποτελούσε αναφορά στις «φούσκες» ακινήτων που αποτελούν τη γενεσιουργό αιτία της κρίσης στην Ισπανία και την Ιρλανδία, αλλά και πέραν της Ευρωζώνης, στις ΗΠΑ. Ο κίνδυνος διαφαίνεται πράγματι στην ανοδική πορεία που έχουν πάρει οι τιμές των ακινήτων σε πόλεις όπως η Φρανκφούρτη και το Μόναχο, καθώς οι Γερμανοί, που δανείζονται με πολύ χαμηλά επιτόκια εφ’ όσον η χώρα τους θεωρείται ασφαλές καταφύγιο, επωφελούνται από τον φθηνό δανεισμό στον οποίο έχουν πρόσβαση και αγοράζουν ακίνητα περιουσιακά στοιχεία.
Στην έκθεσή της, άλλωστε, η Bundesbank δεν παραλείπει να αναφερθεί στην κατάρρευση που έχουν σημειώσει οι αποδόσεις των γερμανικών ομολόγων, στα οποία στρέφονται οι επενδυτές θεωρώντας τα ασφαλή καταφύγια, με αποτέλεσμα να υποχωρούν στον ίδιο βαθμό οι αποδόσεις αποταμιευτικών προϊόντων πλήττοντας εκατομμύρια Γερμανούς που έχουν τοποθετήσει σε αυτά τις οικονομίες τους. Η ζήτηση για γερμανικά ομόλογα ήταν, άλλωστε, και χθες αυξημένη, με αποτέλεσμα το γερμανικό κράτος να αντλήσει 4,3 δισ. ευρώ από την έκδοση διετών ομολόγων με αρνητικές αποδόσεις και συγκεκριμένα με απόδοση -0,036%.
Κάτι ανάλογο έχει επανειλημμένως γίνει, καθώς οι επενδυτές αποδεικνύουν πως είναι διατεθειμένοι να δανείζουν τη Γερμανία με αρνητικές αποδόσεις ουσιαστικά πληρώνοντας το γερμανικό κράτος για να κρατά τα χρήματά τους. Παράλληλα, οι αποδόσεις των δεκαετών ομολόγων υποχώρησαν 0,9 μονάδες βάσης, στο 1,335%. Για την Bundesbank, η εξέλιξη αυτή αποτελεί παρεπόμενο πολιτικών επιλογών της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, που έχει αποφασίσει να αντιμετωπίσει την κρίση χορηγώντας απεριόριστη ρευστότητα στο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Ευρωζώνης. Η έκθεση που δόθηκε χθες στη δημοσιότητα αντανακλά, άλλωστε, την ανησυχία της Bundesbank για το ενδεχόμενο να προκληθούν πληθωρισμός και νέες εστίες αστάθειας από τη δέσμευση που έχει αναλάβει η ΕΚΤ να αγοράζει ομόλογα υπερχρεωμένων χωρών όπως η Ισπανία για να περιορίσει το κόστος του δανεισμού τους. Τονίζει, επίσης, πως οι χαμηλές αποδόσεις των γερμανικών ομολόγων αποτελούν μείζον πρόβλημα για τις ασφαλιστικές εταιρείες της χώρας αφού περιορίζουν τα κέρδη από τις τοποθετήσεις τους.
Μολονότι τονίζει ευθέως πως «οι κίνδυνοι για το χρηματοπιστωτικό σύστημα της Γερμανίας δεν είναι μικρότεροι το 2012 από όσο το 2011», στην έκθεσή της η Bundesbank υπογραμμίζει πως οι γερμανικές τράπεζες βρίσκονται σήμερα σε καλύτερη κατάσταση από εκείνη του περασμένου έτους. Εχουν επιτύχει να αντλήσουν κεφάλαια από πιο αξιόπιστες πηγές όπως τις καταθέσεις των πελατών τους. Εχουν, άλλωστε, αυξήσει την κεφαλαιακή τους επάρκεια και περιορίσει την έκθεσή τους στις υπερχρεωμένες χώρες της Ευρωζώνης, όπως η Ελλάδα αν και εξακολουθούν να διατηρούν ομόλογα του ισπανικού και του ιταλικού Δημοσίου συνολικού ύψους σχεδόν 59 δισ. ευρώ.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_15/11/2012_501651
Εντείνεται η ανησυχία για τη δημιουργία «φούσκας» στην αγορά κατοικίας της Ελβετίας, καθώς επιταχύνθηκε η αύξηση των τιμών κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου, χάρις στη μεγάλη ζήτηση για απόκτηση κατοικιών. Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά η UBS, ο δείκτης «φούσκας» ακινήτων (Real Estate Bubble Index) που επιμελείται η ίδια, ανήλθε σε 1,02 έναντι 0,82, με τη μονάδα να θεωρείται το όριο, πέραν του οποίου η αγορά κατοικίας θεωρείται ότι βρίσκεται σε κατάσταση κρίσης, όσον αφορά τη δημιουργία «φούσκας». Βέβαια, ο εν λόγω δείκτης παραμένει πολύ χαμηλότερα από το σημείο ρεκόρ των 2,5 μονάδων, στο οποίο είχε βρεθεί στις αρχές της δεκαετίας του ’90, στο αποκορύφωμα της πιο πρόσφατης «φούσκας» στην αγορά κατοικίας της Ελβετίας. Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρουν οι αναλυτές της UBS, οποιαδήποτε αύξηση τιμών στο εγγύς μέλλον θα σημάνει την υπερτίμηση των κατοικιών. Βέβαια, η ανάπτυξη αυτή έχει τις εξηγήσεις της, καθώς τα επιτόκια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, τη στιγμή που ο πληθυσμός της χώρας αυξάνεται, λόγω της εισροής πολλών εύπορων κατοίκων από το εξωτερικό, ενώ ταυτόχρονα οι επενδυτικές επιλογές (πλην της αγοράς κατοικίας) έχουν περιοριστεί σημαντικά. Ο παραπάνω συνδυασμός παραγόντων υποστηρίζει την περαιτέρω αύξηση των τιμών, ωστόσο, οποιαδήποτε μεταβολή τους θα σημάνει την απότομη διόρθωση των τιμών.
Οι πόλεις που σήμερα καταγράφουν τη μεγαλύτερη άνοδο κι επομένως είναι και οι πιο πιθανές να πληγούν από μια τέτοια μείωση τιμών, είναι η Ζυρίχη, η Γενεύη, η Λωζάννη και ορισμένοι τουριστικοί προορισμοί των Αλπεων, όπως το Νταβός. Υπενθυμίζεται πως η κεντρική τράπεζα της χώρας έχει προειδοποιήσει πολλές φορές στο παρελθόν για την κατάσταση στην αγορά κατοικίας.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_17/11/2012_501974
Μέτρα για τον περιορισμό της αύξησης των τιμών στην αγορά κατοικίας έλαβε πριν από λίγες μέρες η κεντρική τράπεζα του Ισραήλ, καθώς πυκνώνουν οι ανησυχίες για τη δημιουργία «φούσκας» στην αγορά, ανάλογη με εκείνη που προκάλεσε την κατάρρευση της αμερικανικής αγοράς ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι οδηγίες που δόθηκαν στις τράπεζες της χώρας επιβάλλουν ανώτατα όρια στο ποσό δανειοδότησης, ως ποσοστό επί της αξίας τού προς απόκτηση ακινήτου και ανάλογα με τον τύπο του αγοραστή. Οσοι επιχειρούν να αποκτήσουν σπίτι για πρώτη φορά (πρώτη κατοικία) μπορούν να δανειοδοτηθούν έως το 75% της συνολικής αξίας του ακινήτου, οι υπόλοιποι έως το 70%, ενώ οι επενδυτές δεν μπορούν παρά να λάβουν το 50% της αξίας με τη μορφή τραπεζικής χρηματοδότησης.
Η κίνηση αυτή της κεντρικής τράπεζας θεωρείται φυσιολογική από μια σειρά αναλυτών, που αναφέρουν πως ήταν επιβεβλημένη, δεδομένης της αύξησης των τιμών των κατοικιών κατά 20% από το 2010 μέχρι σήμερα, αλλά και του προεκλογικού κλίματος που έχει επικρατήσει το τελευταίο διάστημα στο Ισραήλ, κάτι που σημαίνει πως οποιαδήποτε παρέμβαση αύξησης της προσφοράς κατοικιών θα αποτελέσει αντικείμενο της επόμενης κυβέρνησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι, εκτός από την αύξηση των τιμών των κατοικιών την τελευταία διετία, το κόστος απόκτησης κατοικίας καταγράφει συνεχή άνοδο από τις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, με την άνοδο να προσεγγίζει το 50%. Ετσι, το κόστος απόκτησης ενός διαμερίσματος για μία τετραμελή οικογένεια (πλησίον των 100 τ.μ.) στο Τελ Αβίβ έχει ανέλθει σήμερα σε περίπου 610.000 δολάρια (περίπου 480.000 ευρώ), ενώ το αντίστοιχο κόστος στην Ιερουσαλήμ διαμορφώνεται σε 450.000 δολάρια (354.000 ευρώ).
Ευθύνη βέβαια για τη στροφή όλο και περισσότερων προς την απόκτηση κατοικίας έχει και η ίδια η κεντρική τράπεζα, η οποία, στην προσπάθειά της να τροφοδοτήσει την ανάπτυξη, έχει μειώσει σημαντικά τα επιτόκια δανεισμού. Συγκεκριμένα, από 3,5% που ήταν το κεντρικό επιτόκιο τον Σεπτέμβριο του 2011, βρίσκεται σήμερα στο 2%, μετά και την πιο πρόσφατη μείωση στα τέλη του προηγούμενου μήνα. Ως αποτέλεσμα της μείωσης των επιτοκίων δανεισμού, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί, όπως επίσης και οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Το συνολικό χρέος των νοικοκυριών στον τομέα της στεγαστικής πίστης έχει αυξηθεί φέτος κατά 5,4%, ξεπερνώντας τα 70 δισ. δολάρια, συνολικά.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_17/11/2012_501971
Την ανησυχία της για τους κινδύνους που εγκυμονεί το περιβάλλον των χαμηλών επιτοκίων και ιδιαιτέρως τον κίνδυνο μιας «φούσκας» στις τιμές των ακινήτων στη Γερμανία εκφράζει η γερμανική κεντρική τράπεζα, η Bundesbank. Παράλληλα, τονίζει ότι οι κίνδυνοι που απειλούν το γερμανικό χρηματοπιστωτικό σύστημα δεν είναι μικρότεροι φέτος σε σύγκριση με το 2011. Στην ετήσια έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρωζώνης, η Bundesbank τονίζει πως η τάση των επενδυτών να επιλέγουν επενδύσεις στις οποίες αναζητούν προστασία έχει ήδη εξωθήσει ανοδικά τις τιμές των ακινήτων στις αστικές περιοχές της Γερμανίας.
Κατά την παρουσίαση της εν λόγω έκθεσης, μάλιστα, ο Αντρέας Ντόμπρετ, μέλος του Δ.Σ. της Bundesbank, τόνισε πως θα ήταν πρόωρο να εκτιμήσει κανείς ότι οι τιμές των ακινήτων απειλούν άμεσα τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στη Γερμανία, αλλά «η εμπειρία μας από άλλες χώρες καταδεικνύει πως ένα τέτοιο περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και αυξημένης ρευστότητας μπορεί να ενθαρρύνει τις υπερβολές στις αγορές ακινήτων». Το σχόλιό του αποτελούσε αναφορά στις «φούσκες» ακινήτων που αποτελούν τη γενεσιουργό αιτία της κρίσης στην Ισπανία και την Ιρλανδία, αλλά και πέραν της Ευρωζώνης, στις ΗΠΑ. Ο κίνδυνος διαφαίνεται πράγματι στην ανοδική πορεία που έχουν πάρει οι τιμές των ακινήτων σε πόλεις όπως η Φρανκφούρτη και το Μόναχο, καθώς οι Γερμανοί, που δανείζονται με πολύ χαμηλά επιτόκια εφ’ όσον η χώρα τους θεωρείται ασφαλές καταφύγιο, επωφελούνται από τον φθηνό δανεισμό στον οποίο έχουν πρόσβαση και αγοράζουν ακίνητα περιουσιακά στοιχεία.
Στην έκθεσή της, άλλωστε, η Bundesbank δεν παραλείπει να αναφερθεί στην κατάρρευση που έχουν σημειώσει οι αποδόσεις των γερμανικών ομολόγων, στα οποία στρέφονται οι επενδυτές θεωρώντας τα ασφαλή καταφύγια, με αποτέλεσμα να υποχωρούν στον ίδιο βαθμό οι αποδόσεις αποταμιευτικών προϊόντων πλήττοντας εκατομμύρια Γερμανούς που έχουν τοποθετήσει σε αυτά τις οικονομίες τους. Η ζήτηση για γερμανικά ομόλογα ήταν, άλλωστε, και χθες αυξημένη, με αποτέλεσμα το γερμανικό κράτος να αντλήσει 4,3 δισ. ευρώ από την έκδοση διετών ομολόγων με αρνητικές αποδόσεις και συγκεκριμένα με απόδοση -0,036%.
Κάτι ανάλογο έχει επανειλημμένως γίνει, καθώς οι επενδυτές αποδεικνύουν πως είναι διατεθειμένοι να δανείζουν τη Γερμανία με αρνητικές αποδόσεις ουσιαστικά πληρώνοντας το γερμανικό κράτος για να κρατά τα χρήματά τους. Παράλληλα, οι αποδόσεις των δεκαετών ομολόγων υποχώρησαν 0,9 μονάδες βάσης, στο 1,335%. Για την Bundesbank, η εξέλιξη αυτή αποτελεί παρεπόμενο πολιτικών επιλογών της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, που έχει αποφασίσει να αντιμετωπίσει την κρίση χορηγώντας απεριόριστη ρευστότητα στο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Ευρωζώνης. Η έκθεση που δόθηκε χθες στη δημοσιότητα αντανακλά, άλλωστε, την ανησυχία της Bundesbank για το ενδεχόμενο να προκληθούν πληθωρισμός και νέες εστίες αστάθειας από τη δέσμευση που έχει αναλάβει η ΕΚΤ να αγοράζει ομόλογα υπερχρεωμένων χωρών όπως η Ισπανία για να περιορίσει το κόστος του δανεισμού τους. Τονίζει, επίσης, πως οι χαμηλές αποδόσεις των γερμανικών ομολόγων αποτελούν μείζον πρόβλημα για τις ασφαλιστικές εταιρείες της χώρας αφού περιορίζουν τα κέρδη από τις τοποθετήσεις τους.
Μολονότι τονίζει ευθέως πως «οι κίνδυνοι για το χρηματοπιστωτικό σύστημα της Γερμανίας δεν είναι μικρότεροι το 2012 από όσο το 2011», στην έκθεσή της η Bundesbank υπογραμμίζει πως οι γερμανικές τράπεζες βρίσκονται σήμερα σε καλύτερη κατάσταση από εκείνη του περασμένου έτους. Εχουν επιτύχει να αντλήσουν κεφάλαια από πιο αξιόπιστες πηγές όπως τις καταθέσεις των πελατών τους. Εχουν, άλλωστε, αυξήσει την κεφαλαιακή τους επάρκεια και περιορίσει την έκθεσή τους στις υπερχρεωμένες χώρες της Ευρωζώνης, όπως η Ελλάδα αν και εξακολουθούν να διατηρούν ομόλογα του ισπανικού και του ιταλικού Δημοσίου συνολικού ύψους σχεδόν 59 δισ. ευρώ.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_15/11/2012_501651
Εντείνεται η ανησυχία για τη δημιουργία «φούσκας» στην αγορά κατοικίας της Ελβετίας, καθώς επιταχύνθηκε η αύξηση των τιμών κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου, χάρις στη μεγάλη ζήτηση για απόκτηση κατοικιών. Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά η UBS, ο δείκτης «φούσκας» ακινήτων (Real Estate Bubble Index) που επιμελείται η ίδια, ανήλθε σε 1,02 έναντι 0,82, με τη μονάδα να θεωρείται το όριο, πέραν του οποίου η αγορά κατοικίας θεωρείται ότι βρίσκεται σε κατάσταση κρίσης, όσον αφορά τη δημιουργία «φούσκας». Βέβαια, ο εν λόγω δείκτης παραμένει πολύ χαμηλότερα από το σημείο ρεκόρ των 2,5 μονάδων, στο οποίο είχε βρεθεί στις αρχές της δεκαετίας του ’90, στο αποκορύφωμα της πιο πρόσφατης «φούσκας» στην αγορά κατοικίας της Ελβετίας. Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρουν οι αναλυτές της UBS, οποιαδήποτε αύξηση τιμών στο εγγύς μέλλον θα σημάνει την υπερτίμηση των κατοικιών. Βέβαια, η ανάπτυξη αυτή έχει τις εξηγήσεις της, καθώς τα επιτόκια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, τη στιγμή που ο πληθυσμός της χώρας αυξάνεται, λόγω της εισροής πολλών εύπορων κατοίκων από το εξωτερικό, ενώ ταυτόχρονα οι επενδυτικές επιλογές (πλην της αγοράς κατοικίας) έχουν περιοριστεί σημαντικά. Ο παραπάνω συνδυασμός παραγόντων υποστηρίζει την περαιτέρω αύξηση των τιμών, ωστόσο, οποιαδήποτε μεταβολή τους θα σημάνει την απότομη διόρθωση των τιμών.
Οι πόλεις που σήμερα καταγράφουν τη μεγαλύτερη άνοδο κι επομένως είναι και οι πιο πιθανές να πληγούν από μια τέτοια μείωση τιμών, είναι η Ζυρίχη, η Γενεύη, η Λωζάννη και ορισμένοι τουριστικοί προορισμοί των Αλπεων, όπως το Νταβός. Υπενθυμίζεται πως η κεντρική τράπεζα της χώρας έχει προειδοποιήσει πολλές φορές στο παρελθόν για την κατάσταση στην αγορά κατοικίας.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_17/11/2012_501974
Μέτρα για τον περιορισμό της αύξησης των τιμών στην αγορά κατοικίας έλαβε πριν από λίγες μέρες η κεντρική τράπεζα του Ισραήλ, καθώς πυκνώνουν οι ανησυχίες για τη δημιουργία «φούσκας» στην αγορά, ανάλογη με εκείνη που προκάλεσε την κατάρρευση της αμερικανικής αγοράς ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι οδηγίες που δόθηκαν στις τράπεζες της χώρας επιβάλλουν ανώτατα όρια στο ποσό δανειοδότησης, ως ποσοστό επί της αξίας τού προς απόκτηση ακινήτου και ανάλογα με τον τύπο του αγοραστή. Οσοι επιχειρούν να αποκτήσουν σπίτι για πρώτη φορά (πρώτη κατοικία) μπορούν να δανειοδοτηθούν έως το 75% της συνολικής αξίας του ακινήτου, οι υπόλοιποι έως το 70%, ενώ οι επενδυτές δεν μπορούν παρά να λάβουν το 50% της αξίας με τη μορφή τραπεζικής χρηματοδότησης.
Η κίνηση αυτή της κεντρικής τράπεζας θεωρείται φυσιολογική από μια σειρά αναλυτών, που αναφέρουν πως ήταν επιβεβλημένη, δεδομένης της αύξησης των τιμών των κατοικιών κατά 20% από το 2010 μέχρι σήμερα, αλλά και του προεκλογικού κλίματος που έχει επικρατήσει το τελευταίο διάστημα στο Ισραήλ, κάτι που σημαίνει πως οποιαδήποτε παρέμβαση αύξησης της προσφοράς κατοικιών θα αποτελέσει αντικείμενο της επόμενης κυβέρνησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι, εκτός από την αύξηση των τιμών των κατοικιών την τελευταία διετία, το κόστος απόκτησης κατοικίας καταγράφει συνεχή άνοδο από τις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, με την άνοδο να προσεγγίζει το 50%. Ετσι, το κόστος απόκτησης ενός διαμερίσματος για μία τετραμελή οικογένεια (πλησίον των 100 τ.μ.) στο Τελ Αβίβ έχει ανέλθει σήμερα σε περίπου 610.000 δολάρια (περίπου 480.000 ευρώ), ενώ το αντίστοιχο κόστος στην Ιερουσαλήμ διαμορφώνεται σε 450.000 δολάρια (354.000 ευρώ).
Ευθύνη βέβαια για τη στροφή όλο και περισσότερων προς την απόκτηση κατοικίας έχει και η ίδια η κεντρική τράπεζα, η οποία, στην προσπάθειά της να τροφοδοτήσει την ανάπτυξη, έχει μειώσει σημαντικά τα επιτόκια δανεισμού. Συγκεκριμένα, από 3,5% που ήταν το κεντρικό επιτόκιο τον Σεπτέμβριο του 2011, βρίσκεται σήμερα στο 2%, μετά και την πιο πρόσφατη μείωση στα τέλη του προηγούμενου μήνα. Ως αποτέλεσμα της μείωσης των επιτοκίων δανεισμού, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί, όπως επίσης και οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. Το συνολικό χρέος των νοικοκυριών στον τομέα της στεγαστικής πίστης έχει αυξηθεί φέτος κατά 5,4%, ξεπερνώντας τα 70 δισ. δολάρια, συνολικά.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_17/11/2012_501971
No comments:
Post a Comment