(δεν το είχα δει...)
By Wolfgang Munchau
Δημοσιεύθηκε: 13:30 - 11/04/11
By Wolfgang Munchau
Δημοσιεύθηκε: 13:30 - 11/04/11
Οι Ευρωπαίοι πολιτικοί έχουν κάθε λόγο να αναβάλουν την αντιμετώπιση της κρίσης επ’ αόριστον. Εν τω μεταξύ, τα χρέη αρκετών μελών της περιφέρειας της ευρωζώνης συνεχίζουν να αυξάνονται. Την Τετάρτη, η Πορτογαλία επιτέλους αποδέχτηκε το αναπόφευκτο και ζήτησε διεθνή στήριξη. Ευρωπαίοι αξιωματούχοι έσπευσαν να γνωματεύσουν ότι αυτή θα είναι η τελευταία στήριξη. Όλοι στις Βρυξέλλες αποσαφήνισαν ότι η Ισπανία είναι ασφαλής.
Την Πέμπτη, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αύξησε το βασικό επιτόκιο αναχρηματοδότησης κατά 25 μονάδες βάσης, στο 1,25%. Αν και οι αγορές είχαν προετοιμαστεί γι' αυτήν την κίνηση, πιθανότατα θα ακολουθήσουν και άλλες αυξήσεις επιτοκίων. Εκτιμώ ότι το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ θα αυξηθεί στο 2% μέχρι τα τέλη του έτους και στο 3% το 2013. Αυτή η τροχιά, αν και είναι συνεπής με τον στόχο της ΕΚΤ για τον πληθωρισμό, θα έχει επιπτώσεις ειδικότερα για την Ισπανία.
Εκτός από τον άμεσο αντίκτυπο στην οικονομική ανάπτυξη, τα υψηλότερα επιτόκια θα πλήξουν και την ισπανική αγορά ακινήτων. Σχεδόν όλα τα ισπανικά ενυπόθηκα δάνεια βασίζονται στο ετήσιο Euribor, το οποίο τώρα βρίσκεται κοντά στο 2% και αυξάνεται.
Στην Ισπανία σημειώθηκε μία από τις πιο ακραίες φούσκες στην αγορά ακινήτων πριν από την κρίση και, εν αντιθέσει με όσα συνέβησαν στις ΗΠΑ και στην Ιρλανδία, οι τιμές των ακινήτων έχουν καταγράψει μέτρια διόρθωση.
Την Πέμπτη, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αύξησε το βασικό επιτόκιο αναχρηματοδότησης κατά 25 μονάδες βάσης, στο 1,25%. Αν και οι αγορές είχαν προετοιμαστεί γι' αυτήν την κίνηση, πιθανότατα θα ακολουθήσουν και άλλες αυξήσεις επιτοκίων. Εκτιμώ ότι το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ θα αυξηθεί στο 2% μέχρι τα τέλη του έτους και στο 3% το 2013. Αυτή η τροχιά, αν και είναι συνεπής με τον στόχο της ΕΚΤ για τον πληθωρισμό, θα έχει επιπτώσεις ειδικότερα για την Ισπανία.
Εκτός από τον άμεσο αντίκτυπο στην οικονομική ανάπτυξη, τα υψηλότερα επιτόκια θα πλήξουν και την ισπανική αγορά ακινήτων. Σχεδόν όλα τα ισπανικά ενυπόθηκα δάνεια βασίζονται στο ετήσιο Euribor, το οποίο τώρα βρίσκεται κοντά στο 2% και αυξάνεται.
Στην Ισπανία σημειώθηκε μία από τις πιο ακραίες φούσκες στην αγορά ακινήτων πριν από την κρίση και, εν αντιθέσει με όσα συνέβησαν στις ΗΠΑ και στην Ιρλανδία, οι τιμές των ακινήτων έχουν καταγράψει μέτρια διόρθωση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία από την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών, οι τιμές των ακινήτων στην Ισπανία -ανά τετραγωνικό μέτρο, προσαρμοσμένες βάσει του αποπληθωρισμού ιδιωτικής κατανάλωσης- ενισχύθηκαν κατά 106% από την αρχή της νομισματικής ένωσης και κορυφώθηκαν τον Ιούνιο του 2007. Έκτοτε, έχουν διορθώσει κατά 18% στα τέλη του 2010. Τέτοιου τύπου υπολογισμοί εξαρτώνται ιδιαίτερα από την ημερομηνία έναρξης, όμως στην περίπτωση της Ισπανίας οι πραγματικές τιμές σε μεγάλο βαθμό ήταν σταθερές τη δεκαετία του 1990, κατά συνέπεια υπάρχει μία σχετική ασφάλεια σε αυτές τις εκτιμήσεις.
Πού είναι το τέλος; Θα μπορούσα να εκτιμήσω ότι όλη αυτή η άνοδος των τιμών θα ανατραπεί. Συνολικά, θα επρόκειτο για πτώση τιμών της τάξεως του 50%, ενώ θα έπρεπε να υποχωρήσουν 40% από τα τρέχοντα επίπεδα. Είναι αυτό λογικό συμπέρασμα; Στις ΗΠΑ οι τιμές των ακινήτων έμειναν σχεδόν στάσιμες κατά το μεγαλύτερο μέρος του 20ού αιώνα. Η αύξηση της ζήτησης λόγω της μετανάστευσης, επί παραδείγματι, δεν θα πρέπει να επηρεάζει την τιμή, εφόσον η προσφορά προσαρμόζεται.
Η κατάσταση είναι διαφορετική για χώρες με φυσικούς ή τεχνητούς περιορισμούς στην προσφορά όπως η Βρετανία. Ως προς αυτό το θέμα, όμως, η ισπανική αγορά μοιάζει περισσότερο με την αμερικανική. Προς το παρόν, δεν έχω ακούσει κανένα λογικό επιχείρημα σχετικά με το γιατί οι πραγματικές τιμές των ακινήτων στην Ισπανία θα πρέπει να είναι σήμερα υψηλότερες από ό,τι ήταν πριν από μία δεκαετία, πόσο μάλλον για το ότι θα πρέπει να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία.
Το πιο σημαντικό μέγεθος για την αγορά κατοικιών στην Ισπανία είναι ο αριθμός των κενών ακινήτων, ο οποίος προσεγγίζει το 1 εκατ., γεγονός που συνεπάγεται ότι η αγορά αντιμετωπίζει πρόβλημα πλεονάζουσας προσφοράς εδώ και αρκετά χρόνια. Αυτό θα είναι η κινητήριος δύναμη για μεγαλύτερη υποχώρηση στις τιμές. Δεδομένης της έντασης στο ευρύτερο οικονομικό σύστημα -από την ύφεση, την υψηλή ανεργία, τον αδύναμο χρηματοοικονομικό κλάδο, τις αυξημένες τιμές του πετρελαίου και τα αυξανόμενα επιτόκια-, θα περίμενε κανείς ότι οι τιμές των ακινήτων θα περάσουν κάτω από την οριζόντια γενική γραμμή.
Η υποχώρησή τους και η αύξηση του κόστους των ενυπόθηκων δανείων θα αυξήσουν το σχετικά χαμηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων και των κατασχέσεων. Η εξέλιξη αυτή θα επηρεάσει τους ισολογισμούς των cajas, των ισπανικών ταμιευτηρίων, που θα χρειαστούν αναδιάρθρωση κεφαλαίων για να καλύψουν τις ζημίες. Η ισπανική κυβέρνηση θεωρεί ότι οι ανάγκες για αναδιάρθρωση κεφαλαίων θα είναι μικρότερες των 20 δισ. ευρώ, αλλά δεν πείθει γιατί άλλες εκτιμήσεις φέρουν το μέγεθος στα 50 - 100 δισ. ευρώ.
Επισημαίνεται, παράλληλα, ότι οι ισπανικές τράπεζες έχουν έκθεση της τάξεως των 100 δισ. ευρώ στην Πορτογαλία, που επίσης είναι εστία κινδύνου.
Τα καλά νέα είναι πως ακόμα και βάσει του χειρότερου σεναρίου η Ισπανία θα εξακολουθεί να είναι φερέγγυα. Ο λόγος χρεών προς ΑΕΠ ήταν της τάξεως του 62% στα τέλη του 2010. Η Ernst & Young, στις τελευταίες της εκτιμήσεις για την ευρωζώνη, υπολογίζει ότι τα χρέη της χώρας θα αυξηθούν στο 72% του ΑΕΠ μέχρι το 2015 - σημείο κατώτερο από αυτό της Γαλλίας και της Γερμανίας.
Ο ιδιωτικός κλάδος της Ισπανίας, όμως, έχει χρέη που αντιστοιχούν στο 170% του ΑΕΠ της. Το έλλειμμα στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών κορυφώθηκε στο 10% του ΑΕΠ το 2008, αλλά παραμένει σε τόσο υψηλά επίπεδα που δεν μπορούν να διατηρηθούν. Αυτό σημαίνει πως η Ισπανία θα συνεχίσει να αυξάνει το καθαρό εξωτερικό χρέος. Η καθαρή διεθνής επενδυτική θέση της ήταν -926 δισ. ευρώ στα τέλη του 2010, που αντιστοιχεί στο 90% περίπου του ΑΕΠ, σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα της χώρας.
Εάν οι εκτιμήσεις μου για την ισπανική αγορά ακινήτων αποδειχτούν σωστές, τότε θεωρώ πως ο τραπεζικός κλάδος θα χρειαστεί περισσότερα κεφάλαια από όσα υπολογίζονται προς το παρόν. Δύσκολα μπορεί κάποιος να εκτιμήσει το ύψος των απαιτούμενων κεφαλαίων γιατί βρισκόμαστε εκτός του εύρους που καλύπτουν τα μοντέλα πρόβλεψης, καθώς θα υπάρξουν τόσο έντονες ενδογενείς πιέσεις που κανένα stress test δεν μπορεί να συλλάβει.
Ο συνδυασμός του εξωτερικού χρέους, της ευπάθειας του χρηματοοικονομικού κλάδου και το ενδεχόμενο για περαιτέρω υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων αυξάνουν τις πιθανότητες και για έντονες πιέσεις χρηματοδότησης. Και αυτό σημαίνει ότι η Ισπανία θα είναι η επόμενη χώρα που θα αναζητήσει οικονομική στήριξη από την Ε.Ε. και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο. Ως προς τις πολυάριθμες επίσημες δηλώσεις διαβεβαίωσης ότι η χώρα είναι ασφαλής, νομίζω ότι απλώς είναι ένδειξη του εφησυχασμού που έχει χαρακτηρίσει την αντιμετώπιση της ευρωπαϊκής κρίσης από την αρχή.
ΠΗΓΗ: FT.com
Πού είναι το τέλος; Θα μπορούσα να εκτιμήσω ότι όλη αυτή η άνοδος των τιμών θα ανατραπεί. Συνολικά, θα επρόκειτο για πτώση τιμών της τάξεως του 50%, ενώ θα έπρεπε να υποχωρήσουν 40% από τα τρέχοντα επίπεδα. Είναι αυτό λογικό συμπέρασμα; Στις ΗΠΑ οι τιμές των ακινήτων έμειναν σχεδόν στάσιμες κατά το μεγαλύτερο μέρος του 20ού αιώνα. Η αύξηση της ζήτησης λόγω της μετανάστευσης, επί παραδείγματι, δεν θα πρέπει να επηρεάζει την τιμή, εφόσον η προσφορά προσαρμόζεται.
Η κατάσταση είναι διαφορετική για χώρες με φυσικούς ή τεχνητούς περιορισμούς στην προσφορά όπως η Βρετανία. Ως προς αυτό το θέμα, όμως, η ισπανική αγορά μοιάζει περισσότερο με την αμερικανική. Προς το παρόν, δεν έχω ακούσει κανένα λογικό επιχείρημα σχετικά με το γιατί οι πραγματικές τιμές των ακινήτων στην Ισπανία θα πρέπει να είναι σήμερα υψηλότερες από ό,τι ήταν πριν από μία δεκαετία, πόσο μάλλον για το ότι θα πρέπει να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία.
Το πιο σημαντικό μέγεθος για την αγορά κατοικιών στην Ισπανία είναι ο αριθμός των κενών ακινήτων, ο οποίος προσεγγίζει το 1 εκατ., γεγονός που συνεπάγεται ότι η αγορά αντιμετωπίζει πρόβλημα πλεονάζουσας προσφοράς εδώ και αρκετά χρόνια. Αυτό θα είναι η κινητήριος δύναμη για μεγαλύτερη υποχώρηση στις τιμές. Δεδομένης της έντασης στο ευρύτερο οικονομικό σύστημα -από την ύφεση, την υψηλή ανεργία, τον αδύναμο χρηματοοικονομικό κλάδο, τις αυξημένες τιμές του πετρελαίου και τα αυξανόμενα επιτόκια-, θα περίμενε κανείς ότι οι τιμές των ακινήτων θα περάσουν κάτω από την οριζόντια γενική γραμμή.
Η υποχώρησή τους και η αύξηση του κόστους των ενυπόθηκων δανείων θα αυξήσουν το σχετικά χαμηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων και των κατασχέσεων. Η εξέλιξη αυτή θα επηρεάσει τους ισολογισμούς των cajas, των ισπανικών ταμιευτηρίων, που θα χρειαστούν αναδιάρθρωση κεφαλαίων για να καλύψουν τις ζημίες. Η ισπανική κυβέρνηση θεωρεί ότι οι ανάγκες για αναδιάρθρωση κεφαλαίων θα είναι μικρότερες των 20 δισ. ευρώ, αλλά δεν πείθει γιατί άλλες εκτιμήσεις φέρουν το μέγεθος στα 50 - 100 δισ. ευρώ.
Επισημαίνεται, παράλληλα, ότι οι ισπανικές τράπεζες έχουν έκθεση της τάξεως των 100 δισ. ευρώ στην Πορτογαλία, που επίσης είναι εστία κινδύνου.
Τα καλά νέα είναι πως ακόμα και βάσει του χειρότερου σεναρίου η Ισπανία θα εξακολουθεί να είναι φερέγγυα. Ο λόγος χρεών προς ΑΕΠ ήταν της τάξεως του 62% στα τέλη του 2010. Η Ernst & Young, στις τελευταίες της εκτιμήσεις για την ευρωζώνη, υπολογίζει ότι τα χρέη της χώρας θα αυξηθούν στο 72% του ΑΕΠ μέχρι το 2015 - σημείο κατώτερο από αυτό της Γαλλίας και της Γερμανίας.
Ο ιδιωτικός κλάδος της Ισπανίας, όμως, έχει χρέη που αντιστοιχούν στο 170% του ΑΕΠ της. Το έλλειμμα στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών κορυφώθηκε στο 10% του ΑΕΠ το 2008, αλλά παραμένει σε τόσο υψηλά επίπεδα που δεν μπορούν να διατηρηθούν. Αυτό σημαίνει πως η Ισπανία θα συνεχίσει να αυξάνει το καθαρό εξωτερικό χρέος. Η καθαρή διεθνής επενδυτική θέση της ήταν -926 δισ. ευρώ στα τέλη του 2010, που αντιστοιχεί στο 90% περίπου του ΑΕΠ, σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα της χώρας.
Εάν οι εκτιμήσεις μου για την ισπανική αγορά ακινήτων αποδειχτούν σωστές, τότε θεωρώ πως ο τραπεζικός κλάδος θα χρειαστεί περισσότερα κεφάλαια από όσα υπολογίζονται προς το παρόν. Δύσκολα μπορεί κάποιος να εκτιμήσει το ύψος των απαιτούμενων κεφαλαίων γιατί βρισκόμαστε εκτός του εύρους που καλύπτουν τα μοντέλα πρόβλεψης, καθώς θα υπάρξουν τόσο έντονες ενδογενείς πιέσεις που κανένα stress test δεν μπορεί να συλλάβει.
Ο συνδυασμός του εξωτερικού χρέους, της ευπάθειας του χρηματοοικονομικού κλάδου και το ενδεχόμενο για περαιτέρω υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων αυξάνουν τις πιθανότητες και για έντονες πιέσεις χρηματοδότησης. Και αυτό σημαίνει ότι η Ισπανία θα είναι η επόμενη χώρα που θα αναζητήσει οικονομική στήριξη από την Ε.Ε. και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο. Ως προς τις πολυάριθμες επίσημες δηλώσεις διαβεβαίωσης ότι η χώρα είναι ασφαλής, νομίζω ότι απλώς είναι ένδειξη του εφησυχασμού που έχει χαρακτηρίσει την αντιμετώπιση της ευρωπαϊκής κρίσης από την αρχή.
ΠΗΓΗ: FT.com
http://www.euro2day.gr/ftcom_gr/194/articles/635024/ArticleFTgr.aspx#
No comments:
Post a Comment