Ποιος, τελικά, «φούσκωσε» την αγορά ακινήτων;

Bloomberg

Σχεδόν ακούς τη συλλογική ανάσα ανακούφισης να βγαίνει από τα χείλη των μελών του διοικητικού συμβουλίου της Fed στην Ουάσιγκτον -και από εκείνα του Αλαν Γκρίνσπαν- μετά το κομψό, οικονομετρικό επιχείρημα του επικεφαλής της Τράπεζας Μπεν Μπερνάνκι, ότι τη φούσκα των ακινήτων δεν την προκάλεσαν τα χαμηλά επιτόκια. Η Fed, με άλλα λόγια, είναι υπεύθυνη μόνο για ανεπαρκή εποπτεία. Σε ό,τι αφορά τη χρήση επιτοκιακής πολιτικής για τη διόγκωση της φούσκας των ακινήτων που έσκασε και αποσταθεροποίησε ολόκληρο το χρηματοοικονομικό σύστημα, η κατηγορουμένη κρίνεται αθώα.

Ο κ. Μπερνάνκι δήλωσε ότι η σχέση μεταξύ νομισματικής πολιτικής και τιμών των κατοικιών υπήρξε ασθενής. Τα συμπεράσματά του, βασισμένα σε οικονομετρικά μοντέλα και στατιστικές αναλύσεις, ίσως συμφωνούν με εκείνα των ακροατών του. Για τους υπόλοιπους από εμάς, θα μπορούσαν να είναι καλύτερα. Για παράδειγμα, ο κ. Μπερνάνκι αγωνίζεται πολύ να αντικρούσει την κατηγορία ότι το βασικό παρεμβατικό επιτόκιο Fed funds rate ήταν πολύ χαμηλότερο από εκείνο που συνιστούσε μετά την ύφεση του 2001 ο κανόνας Taylor, τον οποίο ανέπτυξε ο οικονομολόγος Τζον Τέιλορ του Πανεπιστημίου Στάνφορντ. Ο κανόνας Taylor υπολογίζει το ορθό επίπεδο του funds rate, αντιπαραθέτοντας τον πραγματικό πληθωρισμό έναντι του στόχου πληθωρισμού και το πραγματικό ΑΕΠ έναντι του δυνάμει ΑΕΠ. Περισσότερες από τις μισές χώρες με πιο σφιχτή νομισματική πολιτική από τις ΗΠΑ είδαν τις τιμές των ακινήτων τους να αυξάνεται. Αυτό, σύμφωνα με τον κ. Μπερνάνκι, αποδεικνύει «ότι η σχέση ανάμεσα στη νομισματική πολιτική και την ανατίμηση των τιμών των κατοικιών είναι μάλλον ασθενής».

Αν όμως το εύκολο χρήμα είναι αναγκαία, αλλά όχι επαρκής συνθήκη για να εξηγήσουμε το μέγεθος των φουσκών των ακινήτων; Σε αντίθεση με τον προκάτοχό του, που υποστήριζε ότι τα χαμηλά βραχυπρόθεσμα επιτόκια δεν θα μπορούσαν να έχουν προκαλέσει τη φούσκα γιατί η κατοικία είναι μακροπρόθεσμο αγαθό, ο κ. Μπερνάνκι παραδέχθηκε την επίπτωση των κυμαινόμενων επιτοκίων. Το μερίδιο των τελευταίων στον συνολικό όγκο των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε από 15% στα μέσα του 2003 σε άνω του 35% το 2004 και τις αρχές του 2005. Σύμφωνα με τον κ. Μπερνάνκι, όμως, τη φούσκα δεν επέτειναν τα κυμαινόμενα επιτόκια, αλλά η εξωτική φύση εργαλείων όπως το pick-a-pay -δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο που επιλέγει ο πελάτης- σε συνδυασμό με τους χαλαρούς κανόνες χορήγησης δανείων.

Ο κ. Μπερνάνκι εξέτασε ενδελεχώς το ζήτημα. Η άμυνα που επέλεξε μοιάζει ωστόσο εξωπραγματική. Τα πραγματικά funds rate της Fed ήταν αρνητικά το 2000-’05, ήτοι για τη μακροβιότερη περίοδο από τη δεκαετία του ’70. Οταν μπορείς να δανείζεσαι δωρεάν και να επενδύεις σε ένα στοιχείο ενεργητικού του οποίου η τιμή μόνο ανοδικά μπορεί να κινηθεί (όπως τουλάχιστον ήταν η επικρατούσα αντίληψη τότε) αυτό που συμβαίνει είναι πως οι πιστώσεις κατανέμονται λανθασμένα, τα κριτήρια δανειοδότησης αμβλύνονται και όλοι μπαίνουν στο παιχνίδι...