Τα δύο τρίτα του Αμερικανών εξακολουθούν να πιστεύουν ότι τα ακίνητα είναι μια ασφαλής επένδυση
The Economist
Η επίδραση του κλάδου των ακινήτων στη συνείδηση των ανθρώπων είναι διαχρονική. Ακόμη και μετά την κρίση στην αμερικανική αγορά στεγαστικής πίστης, τα δύο τρίτα του πληθυσμού των ΗΠΑ εξακολουθούν να πιστεύουν ότι τα ακίνητα είναι μια ασφαλής επένδυση. Μέλη της βρετανικής κυβέρνησης διερευνούν τρόπους για να πείσουν τους υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας να μπουν στην αγορά, ενώ οι τιμές ακολουθούν πτωτική πορεία. Στην Κίνα υπάρχουν λίστες αναμονής για την αγορά διαμερισμάτων σε υπό ανέγερση κτίρια. Ο κόσμος των εμπορικών ακινήτων είναι πιο ηλιόλουστος, αλλά όχι για πολύ ακόμη. Η εκ νέου άνοδος των αξιών στην επαγγελματική στέγη στο Λονδίνο έχει πυροδοτήσει φόβους για τη δημιουργία νέας φούσκας.
Τα ακίνητα είναι κάτι περισσότερο από ένα χώρο κατοικίας ή εργασίας. Για πολλούς ανθρώπους είναι, ίσως, το μεγαλύτερο στοίχημα στη ζωή τους. Το στοίχημα αυτό απεδείχθη μία πλήρης αποτυχία για πολλούς ιδιοκτήτες κατοικιών: πάνω από το ένα τέταρτο των δανειοληπτών στη στεγαστική πίστη χρωστούν στις τράπεζες περισσότερα από την αξία των ακινήτων τους στις ΗΠΑ. Οι τιμές στην αγορά κατοικίας συνεχίζουν να υποχωρούν. Επανήλθαν στα επίπεδα του 2003 και συνεχίζουν τα υποχωρούν. Υπάρχουν τεράστια αποθέματα κατασχεθέντων κατοικιών που πρόκειται να διοχετευθούν στην αγορά, με τις συναλλαγές αυτών να αναλογούν στο 66% των συνολικών πωλήσεων στην πολιτεία της Καλιφόρνιας. Η πτώση των τιμών των ακινήτων θα συνεχίσει να υφίσταται και κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, υποβαθμίζοντας ακόμη περισσότερο τον δείκτη αξιοπιστίας στην αγορά. Τα προγράμματα αναπροσαρμογής των όρων στα δάνεια δεν απέφεραν τα επιθυμητά αποτελέσματα. Για ορισμένους ιδιοκτήτες ακινήτων περισσότερο νόημα έχει μια προς τα κάτω αναπροσαρμογή του οφειλόμενου κεφαλαίου από την αναπροσαρμογή των δόσεων.
Τουλάχιστον, οι τιμές στις ΗΠΑ επέστρεψαν στον μέσο όρο που ισχύει μακροπρόθεσμα σε σχέση με τα ενοίκια. Εν ολίγοις, εκείνοι που απολαμβάνουν κάποια ρευστότητα μπορούν να αγοράσουν ένα σπίτι σε υποφερτή τιμή. Σε πολλά μέρη της Ευρώπης, η αποκατάσταση των τιμών στον μακροπρόθεσμο μέσο όρο απέχει ακόμη, με τις πιέσεις για περαιτέρω πτώση να είναι έντονες μέχρι σήμερα. Η υπερπροσφορά ακινήτων σε χώρες όπως η Ισπανία βαραίνει την οικονομία, με τον κατασκευαστικό κλάδο να βρίσκεται σε ύφεση έπειτα από πολλά χρόνια απότομης ανάπτυξης. Η πίστωση είναι περιορισμένη κι αυτό αποτελεί μια μεγάλη πηγή ανησυχίας για τον κλάδο εμπορικών ακινήτων, όπου ένας μεγάλος όγκος δανείων θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί. Η αύξηση των επιτοκίων είναι μια απειλή που τρομάζει τους δανειολήπτες που έχουν δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου. Στις αναδυόμενες αγορές, το πρόβλημα είναι αντίστροφο. Αφορά τη συγκράτηση των τιμών σε λογικά επίπεδα, με το σκάσιμο της φούσκας στην αγορά ακινήτων της Κίνας να είναι η μεγαλύτερη απειλή για την πλέον ταχύρρυθμη οικονομία του κόσμου. Μια σειρά μέτρων έχει υιοθετηθεί για τη συγκράτηση της ακατάσχετης επένδυσης στην αγορά ακινήτων, αλλά και για την αύξηση της προσφοράς των κατοικιών.
Εν τέλει, όμως, και παρά το γεγονός ότι τα ακίνητα θεωρούνται σταθερή επένδυση, τελικά εμπεριέχουν επικίνδυνα χαρακτηριστικά. Το ένα επαφίεται στα συγκριτικά μεγέθη. Για παράδειγμα, τα νοικοκυριά στις ΗΠΑ διατηρούν το μεγαλύτερο μέρος του πλούτου τους σε ακίνητα. Η ιστορία είναι, περίπου, η ίδια και σε άλλα μέρη του κόσμου. Το άλλο είναι οι υποθήκες. Σε ατομική βάση δεν υπάρχουν ανάλογες ευκαιρίες για μόχλευση, δηλαδή δανεισμού με ενέχυρο ένα περιουσιακό στοιχείο που η αξία του μπορεί να υποχωρήσει απότομα ανά πάσα ώρα και στιγμή. Γι’ αυτόν τον λόγο, η έκρηξη της φούσκας στις αγορές ακινήτων έχει κατ’ επανάληψιν οδηγήσει σε μεγάλες, χρηματοπιστωτικές κρίσεις.
Eνα τρίτο, επικίνδυνο χαρακτηριστικό των ακινήτων είναι ότι πρόκειται για ένα άκρως αναποτελεσματικό περιουσιακό στοιχείο. Κατ’ αρχάς, είναι αρκετά δυσκίνητο. Μπορείς με ευκολία να ρευστοποιήσεις στοιχεία σε ένα χαρτοφυλάκιο κινητών αξιών, αλλά δεν μπορείς να πουλήσεις με την ίδια ευκολία μια κουζίνα. Δεδομένων όλων αυτών, οι κυβερνήσεις θα πρέπει να είναι ουδέτερες απέναντι στην ιδιοκτησία κατοικίας, τα οφέλη της οποίας είναι υπερτιμημένα. Οι άνθρωποι θα θέλουν πάντα να έχουν ιδιόκτητα σπίτια. Δεν χρειάζεται ώθηση από κρατικές επιδοτήσεις, όπως δεν θα πρέπει να ισχύουν οι φοροαπαλλαγές από τις έντοκες δαπάνες των στεγαστικών δανείων. Οι πολιτικοί, όμως, ποτέ δεν θα στερούσαν στους πολίτες την αίγλη από το πολυτιμότερο περιουσιακό στοιχείο τους.
Την ίδια ώρα, οι ρυθμιστικές αρχές έχουν αποτύχει συστηματικά σ’ ό, τι αφορά τον πρόωρο εντοπισμό κρίσεων. Μία φούσκα μπορεί να είναι δύσκολο να τη σταματήσεις όταν έχει ήδη δημιουργηθεί: ρωτήστε γι’ αυτό τις κινεζικές αρχές. Δεν είναι τυχαίο που οι κυβερνήσεις αποτείνονται στις κεντρικές τράπεζες, οι οποίες με την αυξομείωση των βασικών επιτοκίων μπορούν να διαχειριστούν καλύτερα την αύξηση των δανείων. Αυτό συμβαίνει ήδη στην Ασία, ενώ επίσης οι δυτικές κεντρικές τράπεζες κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση. Στη Σουηδία, μάλιστα, επιβλήθηκε κανόνας που θέτει πλαφόν του στεγαστικού δανείου στο 85% της αξίας του ακινήτου. Σε τελική ανάλυση, είναι λογικό να ζητάς από τον κόσμο να αποταμιεύει για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα προκειμένου να υπάρχει ένα ασφαλέστερο χρηματοπιστωτικό σύστημα.
Στους «αδύναμους»Η πτώση των τιμών των κατοικιών συνεχίστηκε το 2010 στις αδύναμες οικονομίες της Ευρωζώνης. Σύμφωνα με έκθεση του Global Property Guide, στην Ισπανία οι τιμές υποχώρησαν ακόμη 5,93% μετά το 6,4% του 2009, στην Πορτογαλία έχασαν 4,49% σε σχέση με άνοδο 2,84% το 2009, ενώ στην Ελλάδα έχασαν 9,75% το 2010 και 6,04% το προηγούμενο έτος. Η μεγαλύτερη πτώση παρατηρείται στην Ιρλανδία, κατά 11,6% το 2010 και 13,51% το 2009. Από το τέλος του 2006, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα έχουν υποχωρήσει 39,64%.
ΗΠΑ, ΕυρώπηΣτις Ηνωμένες Πολιτείες οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν επιπλέον, κατά 5,16%, το 2010, καθώς η διόρθωση συνεχίζεται στην αγορά ακινήτων της χώρας. Με την ανεργία να παραμένει υψηλή και τις τράπεζες να συνεχίζουν τις κατασχέσεις, οι τιμές εξακολούθησαν να υποχωρούν λόγω της υπερπροσφοράς ακινήτων. Απρόβλεπτη άνοδο είχαμε, αντίθετα, στις τιμές των κατοικιών στη Γερμανία, που σημείωσαν αύξηση 1,55% το περασμένο έτος. Η αύξηση ήταν σημαντικά μεγαλύτερη από εκείνη της Γαλλίας, που περιορίστηκε στο 0,33%.
Στην Ανατ. ΕυρώπηΗ πτώση των τιμών των ακινήτων συνεχίζεται στις χώρες του πρώην ανατολικού μπλοκ. Στην Βουλγαρία, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν 9,51% το 2010, διευρύνοντας την πτώση κατά 26,36% που είχαν σημειώσει το προηγούμενο έτος. Στην Ουκρανία, οι τιμές επίσης υποχώρησαν κατά 9,47% το 2010, μετά την πτώση τους κατά 30,22% το 2009. Στην ανθεκτική στην κρίση Πολωνία, αντίθετα, οι τιμές στην πρωτεύουσα Βαρσοβία συγκρατήθηκαν, σημειώνοντας πτώση μόλις 2,19%, από 8,09% το προηγούμενο έτος.
Στο ΙσραήλΗ χώρα στην οποία οι τιμές των ακινήτων επιμένουν να καταγράφουν ισχυρούς ρυθμούς ανάπτυξης είναι το Ισραήλ. Οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν μέση άνοδο 13,43% κατά τη διάρκεια του 2010, διευρύνοντας περαιτέρω την αύξηση του 18,15% που είχαν σημειώσει το περασμένο έτος. Οι τιμές των ακινήτων σημειώνουν άνοδο με διψήφιο ποσοστό από το τρίτο τρίμηνο του 2009, για έξι συναπτά τρίμηνα. Και αυτό, παρά τις προσπάθειες της κεντρικής τράπεζας της χώρας να συγκρατήσει την άνοδο των τιμών στην αγορά ακινήτων.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_13/03/2011_435657
The Economist
Η επίδραση του κλάδου των ακινήτων στη συνείδηση των ανθρώπων είναι διαχρονική. Ακόμη και μετά την κρίση στην αμερικανική αγορά στεγαστικής πίστης, τα δύο τρίτα του πληθυσμού των ΗΠΑ εξακολουθούν να πιστεύουν ότι τα ακίνητα είναι μια ασφαλής επένδυση. Μέλη της βρετανικής κυβέρνησης διερευνούν τρόπους για να πείσουν τους υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας να μπουν στην αγορά, ενώ οι τιμές ακολουθούν πτωτική πορεία. Στην Κίνα υπάρχουν λίστες αναμονής για την αγορά διαμερισμάτων σε υπό ανέγερση κτίρια. Ο κόσμος των εμπορικών ακινήτων είναι πιο ηλιόλουστος, αλλά όχι για πολύ ακόμη. Η εκ νέου άνοδος των αξιών στην επαγγελματική στέγη στο Λονδίνο έχει πυροδοτήσει φόβους για τη δημιουργία νέας φούσκας.
Τα ακίνητα είναι κάτι περισσότερο από ένα χώρο κατοικίας ή εργασίας. Για πολλούς ανθρώπους είναι, ίσως, το μεγαλύτερο στοίχημα στη ζωή τους. Το στοίχημα αυτό απεδείχθη μία πλήρης αποτυχία για πολλούς ιδιοκτήτες κατοικιών: πάνω από το ένα τέταρτο των δανειοληπτών στη στεγαστική πίστη χρωστούν στις τράπεζες περισσότερα από την αξία των ακινήτων τους στις ΗΠΑ. Οι τιμές στην αγορά κατοικίας συνεχίζουν να υποχωρούν. Επανήλθαν στα επίπεδα του 2003 και συνεχίζουν τα υποχωρούν. Υπάρχουν τεράστια αποθέματα κατασχεθέντων κατοικιών που πρόκειται να διοχετευθούν στην αγορά, με τις συναλλαγές αυτών να αναλογούν στο 66% των συνολικών πωλήσεων στην πολιτεία της Καλιφόρνιας. Η πτώση των τιμών των ακινήτων θα συνεχίσει να υφίσταται και κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, υποβαθμίζοντας ακόμη περισσότερο τον δείκτη αξιοπιστίας στην αγορά. Τα προγράμματα αναπροσαρμογής των όρων στα δάνεια δεν απέφεραν τα επιθυμητά αποτελέσματα. Για ορισμένους ιδιοκτήτες ακινήτων περισσότερο νόημα έχει μια προς τα κάτω αναπροσαρμογή του οφειλόμενου κεφαλαίου από την αναπροσαρμογή των δόσεων.
Τουλάχιστον, οι τιμές στις ΗΠΑ επέστρεψαν στον μέσο όρο που ισχύει μακροπρόθεσμα σε σχέση με τα ενοίκια. Εν ολίγοις, εκείνοι που απολαμβάνουν κάποια ρευστότητα μπορούν να αγοράσουν ένα σπίτι σε υποφερτή τιμή. Σε πολλά μέρη της Ευρώπης, η αποκατάσταση των τιμών στον μακροπρόθεσμο μέσο όρο απέχει ακόμη, με τις πιέσεις για περαιτέρω πτώση να είναι έντονες μέχρι σήμερα. Η υπερπροσφορά ακινήτων σε χώρες όπως η Ισπανία βαραίνει την οικονομία, με τον κατασκευαστικό κλάδο να βρίσκεται σε ύφεση έπειτα από πολλά χρόνια απότομης ανάπτυξης. Η πίστωση είναι περιορισμένη κι αυτό αποτελεί μια μεγάλη πηγή ανησυχίας για τον κλάδο εμπορικών ακινήτων, όπου ένας μεγάλος όγκος δανείων θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί. Η αύξηση των επιτοκίων είναι μια απειλή που τρομάζει τους δανειολήπτες που έχουν δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου. Στις αναδυόμενες αγορές, το πρόβλημα είναι αντίστροφο. Αφορά τη συγκράτηση των τιμών σε λογικά επίπεδα, με το σκάσιμο της φούσκας στην αγορά ακινήτων της Κίνας να είναι η μεγαλύτερη απειλή για την πλέον ταχύρρυθμη οικονομία του κόσμου. Μια σειρά μέτρων έχει υιοθετηθεί για τη συγκράτηση της ακατάσχετης επένδυσης στην αγορά ακινήτων, αλλά και για την αύξηση της προσφοράς των κατοικιών.
Εν τέλει, όμως, και παρά το γεγονός ότι τα ακίνητα θεωρούνται σταθερή επένδυση, τελικά εμπεριέχουν επικίνδυνα χαρακτηριστικά. Το ένα επαφίεται στα συγκριτικά μεγέθη. Για παράδειγμα, τα νοικοκυριά στις ΗΠΑ διατηρούν το μεγαλύτερο μέρος του πλούτου τους σε ακίνητα. Η ιστορία είναι, περίπου, η ίδια και σε άλλα μέρη του κόσμου. Το άλλο είναι οι υποθήκες. Σε ατομική βάση δεν υπάρχουν ανάλογες ευκαιρίες για μόχλευση, δηλαδή δανεισμού με ενέχυρο ένα περιουσιακό στοιχείο που η αξία του μπορεί να υποχωρήσει απότομα ανά πάσα ώρα και στιγμή. Γι’ αυτόν τον λόγο, η έκρηξη της φούσκας στις αγορές ακινήτων έχει κατ’ επανάληψιν οδηγήσει σε μεγάλες, χρηματοπιστωτικές κρίσεις.
Eνα τρίτο, επικίνδυνο χαρακτηριστικό των ακινήτων είναι ότι πρόκειται για ένα άκρως αναποτελεσματικό περιουσιακό στοιχείο. Κατ’ αρχάς, είναι αρκετά δυσκίνητο. Μπορείς με ευκολία να ρευστοποιήσεις στοιχεία σε ένα χαρτοφυλάκιο κινητών αξιών, αλλά δεν μπορείς να πουλήσεις με την ίδια ευκολία μια κουζίνα. Δεδομένων όλων αυτών, οι κυβερνήσεις θα πρέπει να είναι ουδέτερες απέναντι στην ιδιοκτησία κατοικίας, τα οφέλη της οποίας είναι υπερτιμημένα. Οι άνθρωποι θα θέλουν πάντα να έχουν ιδιόκτητα σπίτια. Δεν χρειάζεται ώθηση από κρατικές επιδοτήσεις, όπως δεν θα πρέπει να ισχύουν οι φοροαπαλλαγές από τις έντοκες δαπάνες των στεγαστικών δανείων. Οι πολιτικοί, όμως, ποτέ δεν θα στερούσαν στους πολίτες την αίγλη από το πολυτιμότερο περιουσιακό στοιχείο τους.
Την ίδια ώρα, οι ρυθμιστικές αρχές έχουν αποτύχει συστηματικά σ’ ό, τι αφορά τον πρόωρο εντοπισμό κρίσεων. Μία φούσκα μπορεί να είναι δύσκολο να τη σταματήσεις όταν έχει ήδη δημιουργηθεί: ρωτήστε γι’ αυτό τις κινεζικές αρχές. Δεν είναι τυχαίο που οι κυβερνήσεις αποτείνονται στις κεντρικές τράπεζες, οι οποίες με την αυξομείωση των βασικών επιτοκίων μπορούν να διαχειριστούν καλύτερα την αύξηση των δανείων. Αυτό συμβαίνει ήδη στην Ασία, ενώ επίσης οι δυτικές κεντρικές τράπεζες κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση. Στη Σουηδία, μάλιστα, επιβλήθηκε κανόνας που θέτει πλαφόν του στεγαστικού δανείου στο 85% της αξίας του ακινήτου. Σε τελική ανάλυση, είναι λογικό να ζητάς από τον κόσμο να αποταμιεύει για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα προκειμένου να υπάρχει ένα ασφαλέστερο χρηματοπιστωτικό σύστημα.
Στους «αδύναμους»Η πτώση των τιμών των κατοικιών συνεχίστηκε το 2010 στις αδύναμες οικονομίες της Ευρωζώνης. Σύμφωνα με έκθεση του Global Property Guide, στην Ισπανία οι τιμές υποχώρησαν ακόμη 5,93% μετά το 6,4% του 2009, στην Πορτογαλία έχασαν 4,49% σε σχέση με άνοδο 2,84% το 2009, ενώ στην Ελλάδα έχασαν 9,75% το 2010 και 6,04% το προηγούμενο έτος. Η μεγαλύτερη πτώση παρατηρείται στην Ιρλανδία, κατά 11,6% το 2010 και 13,51% το 2009. Από το τέλος του 2006, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα έχουν υποχωρήσει 39,64%.
ΗΠΑ, ΕυρώπηΣτις Ηνωμένες Πολιτείες οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν επιπλέον, κατά 5,16%, το 2010, καθώς η διόρθωση συνεχίζεται στην αγορά ακινήτων της χώρας. Με την ανεργία να παραμένει υψηλή και τις τράπεζες να συνεχίζουν τις κατασχέσεις, οι τιμές εξακολούθησαν να υποχωρούν λόγω της υπερπροσφοράς ακινήτων. Απρόβλεπτη άνοδο είχαμε, αντίθετα, στις τιμές των κατοικιών στη Γερμανία, που σημείωσαν αύξηση 1,55% το περασμένο έτος. Η αύξηση ήταν σημαντικά μεγαλύτερη από εκείνη της Γαλλίας, που περιορίστηκε στο 0,33%.
Στην Ανατ. ΕυρώπηΗ πτώση των τιμών των ακινήτων συνεχίζεται στις χώρες του πρώην ανατολικού μπλοκ. Στην Βουλγαρία, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν 9,51% το 2010, διευρύνοντας την πτώση κατά 26,36% που είχαν σημειώσει το προηγούμενο έτος. Στην Ουκρανία, οι τιμές επίσης υποχώρησαν κατά 9,47% το 2010, μετά την πτώση τους κατά 30,22% το 2009. Στην ανθεκτική στην κρίση Πολωνία, αντίθετα, οι τιμές στην πρωτεύουσα Βαρσοβία συγκρατήθηκαν, σημειώνοντας πτώση μόλις 2,19%, από 8,09% το προηγούμενο έτος.
Στο ΙσραήλΗ χώρα στην οποία οι τιμές των ακινήτων επιμένουν να καταγράφουν ισχυρούς ρυθμούς ανάπτυξης είναι το Ισραήλ. Οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν μέση άνοδο 13,43% κατά τη διάρκεια του 2010, διευρύνοντας περαιτέρω την αύξηση του 18,15% που είχαν σημειώσει το περασμένο έτος. Οι τιμές των ακινήτων σημειώνουν άνοδο με διψήφιο ποσοστό από το τρίτο τρίμηνο του 2009, για έξι συναπτά τρίμηνα. Και αυτό, παρά τις προσπάθειες της κεντρικής τράπεζας της χώρας να συγκρατήσει την άνοδο των τιμών στην αγορά ακινήτων.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economyagor_1_13/03/2011_435657
No comments:
Post a Comment